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Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung

1. Allgemeines zum Zwangsversteigerungsverfahren

Das Zwangsversteigerungsrecht dient dem Gläubiger zur zwangsweisen Durchsetzung seines titulierten Anspruchs. Er kann wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners vollstrecken, um seinen Anspruch zu befriedigen.

Das unbewegliche Vermögen umfasst Grundstücke sowie deren Gebäude (wesentliche Bestandteile), Wohnungseigentum, Teileigentum und grundstücksgleiche Rechte, z. B. das Erbbaurecht. Aber auch Flugzeuge und Schiffe, die nach dem Gesetz als unbewegliche Gegenstände definiert werden, sofern diese in Register eingetragen sind.

Die Verwertung findet nach besonderen Vorschriften statt. Rechtliche Grundlage für die Zwangsversteigerung stellt das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) dar sowie ergänzenden Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO).

Daraus ergeben sich für den Gläubiger zwei Möglichkeiten, die Zwangsversteigerung und/oder die Zwangsverwaltung zu beantragen: Bei der Zwangsversteigerung findet die Befriedigung des Gläubigers durch Verwertung des Grundstücks, also der Substanz statt.
Die Zwangsverwaltung hingegen stellt auf die Verwertung der Grundstückserträge ab (Pacht und Mieten). Es kommt somit nicht zur Verwertung der Vermögenssubstanz, diese bleibt dem Schuldner erhalten. Er verliert sein Eigentum nicht.


2. Die Voraussetzung für die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens

Auch in Verfahren nach dem ZVG sind die gleichen Voraussetzungen anwendbar, wie für jede andere Zwangsvollstreckungsart. Es bedarf eines Schuldtitels (§ 704 Abs. 1, 794, 795 ff. ZPO) der mit einer Vollstreckungsklausel (§ 724 ZPO) und Zustellungsnachweis (§ 750 ZPO) versehen sein muss. Der Schuldtitel muss sich gegen den im Grundbuch eingetragen Eigentümer als Schuldner oder seinen Rechtsnachfolger (Erben) richten (§ 17 ZVG). Sofern der Erbe im Grundbuch als Eigentümer noch nicht eingetragen ist, hat der Gläubiger die Erbfolge durch Urkunden (z. B. Erbschein) zu belegen.
Zuständig für das Zwangsversteigerungsverfahren ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Gerichtsbezirk sich das Grundstück befindet (§ 1 ZVG).


3. Entscheidung über den Zwangsversteigerungsantrag

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist, wie alle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, ein Antragsverfahren, d. h. es bedarf für die Anordnung der Zwangsversteigerung eines Gläubigerantrages (§ 15 ZVG).
Das Vollstreckungsgericht ordnet, sofern die Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen, das Verfahren durch Beschluss an. Heilbare Mängel hat der Gläubiger nach Aufforderung des Vollstreckungsgerichts zu beheben (§ 139 ZPO), anderenfalls erfolgt die Zurückweisung des Antrages.
Nach erfolgter Anordnung wird das Grundbuchamt ersucht, den Zwangsversteigerungsvermerk (§ 19 ZVG) in das Grundbuch einzutragen.
Der Anordnungsbeschluss ist dem Schuldner zuzustellen. Dieser gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Die Beschlagnahmewirkung tritt ein, mit Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner (§ 8 ZVG) oder mit dem Eingang des Ersuchens um Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks bei dem Grundbuchamt
(§ 22 ZVG). Maßgeblich für den Zeitpunkt ist, welches dieser beiden Ereignisse zuerst eintritt.
Die Beschlagnahme umfasst das Grundstück nebst der darauf befindlichen Gegenstände, die vom Hypothekenhaftverband erfasst werden (§§ 20 ZVG, 1120-1130 BGB). Die Beschlagnahme wirkt wie ein relatives Veräußerungsverbot (§ 135 BGB) an den Schuldner, zugunsten des Gläubigers.
Dem Schuldner bleibt das Recht zur Verwaltung und Nutzung des Grundstücks innerhalb der Grenzen der sog. ordnungsgemäßen Wirtschaft erhalten (§ 24 ZVG).
Nach Anordnung der Zwangsversteigerung kann der Schuldner Vollstreckungsschutz beantragen. Dem Schuldner wird damit die Möglichkeit eröffnet, die Zwangsversteigerung für die Dauer von höchstens 6 Monaten einstweilen einstellen zu lassen (das Verfahren ruht), wenn die Aussicht besteht, dass die Versteigerung vermieden wird und die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach Art und der Schuld der Billigkeit entspricht (§ 30 a ZVG).
Die Antragsfrist ist eine Notfrist von 2 Wochen (§ 30 b ZVG).


4. Die Bestimmung des Versteigerungstermins

Das Vollstreckungsgericht erfasst zunächst die Verfahrensbeteiligten (§ 9 ZVG).
Beteiligte an dem Verfahren sind diejenigen, zu dessen Gunsten zum Zeitpunkt der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen ist oder diejenigen, die ihr Recht, welches nicht eingetragen ist, anmelden. Gläubiger/Berechtigte zu dessen Gunsten ein Recht erst nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerkes ins Grundbuch eingetragen wird, können nur aufgrund Anmeldung ihres Rechts beim Vollstreckungsgericht zu Verfahrensbeteiligten werden.
Nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ermittelt das Vollstreckungsgericht sodann den Grundstückswert (Verkehrswert) und setzt den Wert durch Beschluss fest (§ 74 a Abs. 5 ZVG).
Die Wertermittlung erfolgt regelmäßig durch die Bestellung eines Sachverständigen (§ 74 a ZVG). Die Verfahrensbeteiligten werden zum ermittelten Wert angehört.
Das Vollstreckungsgericht setzt sich mit den erhobenen Einwendungen auseinander und lässt diese, wenn sie begründet sind, in die Wertermittlung einfließen.
Der festgesetzte Grundstückswert ist einerseits für die Festlegung der Wertgrenzen in der Versteigerung von Bedeutung, zum anderen dient das erstellte Wertgutachten den Bietinteressenten als wesentliche Informationsgrundlage.
Die Wertgrenze des § 85 a Abs. 1 ZVG ist aus Gründen des Schuldnerschutzes durch das Vollstreckungsgericht von Amts wegen zu beachten, wenn das Meistgebot unter 5/10 des Grundstückwertes zurückbleibt. Es soll somit einer drohenden Verschleuderung des Grundstücks begegnet werden. Die Wertgrenze des § 74 a Abs. 1, 2 ZVG soll hingegen den Gläubiger schützen, soweit das Meistgebot zwar 5/10, aber nicht 7/10 des Grundstückswertes erreicht. Ist der Zuschlag
(§ 90 ZVG) aufgrund einer dieser Vorschriften zu versagen, so entfällt auch die andere Wertgrenze in einem neuen Termin. Nur wenn die Versagung des Zuschlages weder aus der einen, noch aus der anderen Grenze heraus erfolgt (§ 30 ZVG), bleiben beide Grenzen auch in einem späteren Termin bestehen.


5. Von der Bestimmung des Versteigerungstermins bis zum Termin

Die Bestimmung des Versteigerungstermins, die sog. Terminsbestimmung, ist den Beteiligten zuzustellen und zu veröffentlichen (§§ 37-41 ZVG). Der wesentliche Inhalt der Veröffentlichung bestimmt § 37 ZVG. Die Gläubiger werden aufgefordert, ihre Rechte anzumelden, die bei Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich waren. Dieses muss spätestens bis zum Zwangsversteigerungstermin - vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten - erfolgt sein. Auf Verlangen sind die angemeldeten Ansprüche glaubhaft zu machen, anderenfalls droht Rangverlust der Ansprüche (§§ 37 Nr. 4, 110 ZVG). Des Weiteren sind der Zwangsversteigerung entgegenstehende Rechte durch Aufhebung oder Einstellung des Verfahrens geltend zu machen, ansonsten tritt der Versteigerungserlös an die Stelle des Rechts (§§ 28 ZVG, 771 ZPO).
Die Frist zwischen Veröffentlichung (Niedersächsischer Staatsanzeiger) und dem Zwangsversteigerungstermin beträgt grundsätzlich mindestens 6 Wochen (§ 43 Abs. 1 ZVG). Die Zustellung der Terminsbestimmung an die Verfahrensbeteiligten muss spätestens 4 Wochen vor dem Zwangsversteigerungstermin erfolgt sein (§ 43 Abs. 2 ZVG).


6. Der Versteigerungstermin

Der Zwangsversteigerungstermin ist ein öffentlicher Termin. Er gliedert sich in drei Abschnitte:

  1. Die Verhandlung bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten
  2. Das Versteigerungsgeschäft
  3. Die Verhandlung über den Zuschlag.

Verhandlung bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten:

Der Versteigerungstermin wird mit dem Aufruf der Sache eröffnet. Es sind die Grundbucheintragungen betreffend das Grundstück, die betreibenden Gläubiger und ihre Ansprüche sowie Anmeldungen bekannt zu geben (§ 66 ZVG).
Weitere Anmeldungen können abgegeben werden. Das geringste Gebot ist durch das Vollstreckungsgericht aufzustellen und zu verkünden.
Die Zwangsversteigerung wird vom Deckungsprinzip beherrscht. Es darf demnach der Zuschlag nur auf ein Gebot erteilt werden, wenn die dem Gläubiger im Range vorgehenden Rechte bzw. Ansprüche gedeckt sind (§ 44 Abs. 1 ZVG).
Gleiches gilt für die Verfahrenskosten. Dieser Betrag ist das Bargebot und Teil des sog. geringsten Gebots. Darüber hinaus gehören zum geringsten Gebot noch die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (§§ 49-58 ZVG). Die dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte bleiben nach den Versteigerungsbedingungen bestehen und müssen vom Ersteher übernommen werden. Somit erleiden Gläubiger, deren Recht bzw. Anspruch eine bessere Rangposition als das Recht des betreibenden Gläubigers hat, keinen Nachteil durch das Zwangsversteigerungsverfahren. Ihre Rechte bleiben gewahrt.
Zulässige Abweichungen von gesetzlichen Versteigerungsbedingungen sind in § 59 ZVG geregelt.
Die im geringsten Gebot nicht berücksichtigten Rechte erlöschen durch den Zuschlag (§ 52 Abs. 1 ZVG). Im Bundesland Niedersachsen können hiervon Ausnahmen für sog. Altenteile bestehen (§§ 52 Abs. 2 ZVG, 9 EGZVG).

Versteigerungsgeschäft:

Hat das Vollstreckungsgericht das geringste Gebot festgestellt und verlesen, so wird darauf hingewiesen, dass weitere Anmeldungen ausgeschlossen sind und beginnt mit dem Versteigerungsgeschäft (§ 66 Abs. 2 ZVG). Mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten wird die Bietungshalbestunde eröffnet. Sie beträgt mindestens 30 Minuten und ist solange fortzusetzen, bis trotz Aufforderung des Vollstreckungsgerichts keine Gebote mehr abgegeben werden (§ 73 ZVG). Betreibende Gläubiger können von dem Bieter Sicherheitsleistung verlangen. Sie beträgt regelmäßig 10 % des festgesetzten Verkehrswertes.
Das Vollstreckungsgericht hat bei jedem abgegebenen Gebot über die Zulässigkeit zu entscheiden, unzulässige Gebote sind sofort zurückzuweisen.
Das Vollstreckungsgericht hat das letzte Gebot, also das Meistgebot, dreimal auszurufen, sodann ist der Schluss der Versteigerung zu verkünden.

Verhandlung über den Zuschlag:

Daran schließt sich die Verhandlung über den Zuschlag an. Die anwesenden Beteiligten sind zur Zuschlagsentscheidung zu hören (§ 74 ZVG).
Beispielsweise kann jeder Berechtigte, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist,
der aber im Fall eines Gebotes von 7/10 des Grundstückswertes (einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte) mindestens eine Zahlung von EUR 0,01 erhalten würde,
einen Antrag auf Versagung des Zuschlages stellen (§ 74 a Abs. 1 ZVG). Die Versagung des Zuschlages wegen Nichterreichung der 5/10 Grenze hat das Vollstreckungsgericht von Amts wegen zu beachten, sofern die Wertgrenzen noch bestehen (§ 85 a Abs. 1 ZVG). Wird kein wirksames Gebot abgegeben oder sind sämtliche Gebote erloschen,
folgt die Verfahrenseinstellung wegen Ergebnislosigkeit (§ 77 Abs. 1 ZVG). Die Fortsetzung des Verfahrens findet dann nur auf Antrag des Gläubigers binnen 6 Monaten statt (§ 31 ZVG). Sollte der zweite Versteigerungstermin ebenfalls ergebnislos verlaufen, so ist das Zwangsversteigerungsverfahren aufzuheben (§ 77 Abs. 2 ZVG). Im Falle einer Forderungsversteigerung ist das Verfahren in eine Zwangsverwaltung überzuführen.
Das Vollstreckungsgericht entscheidet über den Zuschlag im Versteigerungstermin oder aber im Ausnahmefall in einem gesonderten Zuschlagsverkündungstermin, der am Ende des Termins bekannt gegeben wird (§ 87 Abs. 1 ZVG).
Liegen Versagungsgründe nicht vor, ist der Zuschlag dem Meistbietenden zu erteilen (§§ 81 Abs. 1, 83, 90 ZVG).
Mit Verkündung des Zuschlagsbeschlusses wird der Meistbietende Ersteher und erwirbt das Eigentum an dem ersteigerten Grundstück (§ 90 Abs. 1 ZVG), mit allen Rechten und Verpflichtungen, die sich aus dem Eigentum ergeben.
Der Zuschlagsbeschluss bildet für den Ersteher zugleich den Schuldtitel für die Zwangsvollstreckung gegen den Grundstücksbesitzer (Schuldner) auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks (§ 93 Abs. 1 ZVG).
Für vermieteten Grundbesitz besteht ein Sonderkündigungsrecht.


7. Die Erlösverteilung

Nach der Erteilung des Zuschlages ist ein Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses durch das Vollstreckungsgericht anzuberaumen.
Der Ersteher hat das Meistgebot vom Tag des Zuschlages bis zum Tag vor dem Verteilungstermin zu verzinsen oder den Betrag zu hinterlegen (§ 49 ZVG).
Der Verteilungstermin ist nicht öffentlich, sodass nur die Verfahrensbeteiligten teilnehmen dürfen. Im Verteilungstermin sind die Teilungsmasse sowie der Gläubigeranspruch nach Rang und Betrag festzustellen (§§ 10 Abs. 1, 114 ZVG).
Auf dieser Grundlage wird der Teilungsplan aufgestellt (§ 113 ZVG) und ausgeführt (§ 117 ZVG). Die Verfahrenskosten sind vorweg zu entnehmen (§ 109 ZVG).
Die Gläubigeransprüche sind sodann mit den eingetragenen Beträgen aus dem Grundbuch sowie den laufenden Beträgen der wiederkehrenden Leistungen (dingliche Zinsen) zu berücksichtigen, im Übrigen sind Ansprüche nur dann aufzunehmen, wenn sie spätestens in dem Termin angemeldet wurden (§ 114 ZVG). Die verspätete Anmeldung von nicht grundbuchersichtlichen Ansprüchen führt zum Rangverlust (§§ 37 Nr. 4, 110 ZVG).
Das Vollstreckungsgericht verhandelt im Verteilungstermin mit den anwesenden Beteiligten über den Teilungsplan.
Der Plan wird erörtert und gilt als endgültig festgestellt, wenn keine Widersprüche erhoben werden (§ 115 ZVG). Der Plan ist durch unbare Zahlung auszuführen (§ 117 Abs. 1 ZVG). Widersprüche, die keine Erledigung finden, sind in dem Plan aufzunehmen. Es ist dann festzustellen, wie der streitige Betrag zu verteilen ist, sofern der Widerspruch begründet ist
(§ 124 ZVG). Der widersprechende Gläubiger muss den Widerspruch durch Erhebung der Widerspruchsklage (§ 878 ZPO) vor dem Prozessgericht geltend machen und dieses dem Vollstreckungsgericht binnen eines Monats nachweisen.
Die Frist beginnt mit dem Terminstag. Ist die Frist fruchtlos abgelaufen, wird die Ausführung des Planes - hinsichtlich des streitigen Betrages - ohne Rücksicht auf den Widerspruch angeordnet (§§ 115 ZVG, 878 Abs. 1 ZPO).


8. Berichtigung des Grundbuchs

Ist der Teilungsplan ausgeführt - die Erlösverteilung damit vollzogen - und der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig, so ersucht das Vollstreckungsgericht nach Vorlage der steuerrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung das Grundbuchamt um Berichtigung des Grundbuchs. Das zuständige Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, wenn der Ersteher die Grunderwerbssteuer von z. Zt. 5 % entrichtet hat.
Der Zwangsversteigerungsvermerk sowie die mit Zuschlag erloschenen Rechte sind im Grundbuch zu löschen (§ 130 ZVG), mit der Berichtigung des Grundbuchs ist das Zwangsversteigerungsverfahren abgeschlossen.


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